De berekening van het hypotheekbedrag bij bestaande bouw

Doorgaans wordt bestaande bouw verkocht onder de voorwaarde dat de koper de overdrachtskosten voor zijn rekening neemt. Het wordt door de verkoper aangegeven door achter de koopsom te vermelden "k.k." (kosten koper). Mocht in plaats van "k.k." de omschrijving luiden "v.o.n." (vrij op naam), dan zijn de overdrachtskosten voor rekening van de verkoper. Maar zoals gezegd, doorgaans zal er "kosten koper" worden verkocht.
Eerst zullen we u wat meer toelichting geven op de samenstelling van het hypotheekbedrag, waarna u onderaan dit scherm de optelsom aan zult treffen

Kosten koper

  • Overdrachtsbelasting (6%). Een heffing vanuit de overheid. Deze overdrachtsbelasting is verschuldigd over iedere overdracht van bestaande bouw en wordt geheven over de koopsom. Mocht in de koopsom ook een bedrag zijn opgenomen voor de overname van "roerende zaken" als lamellen, vloerbedekking, verlichting e.d., dan is op dat bedrag geen belasting verschuldigd.
  • Transportakte. De akte die de notaris zal opmaken om de zojuist aangekochte woning op uw naam in het kadaster bij te schrijven
  • Kadastraal recht. De kosten die het Kadaster in rekening brengt voor het aanpassen van het kadaster. Transportakte en kadastraal recht zijn samen globaal 1,5%.
  • Makelaarscourtage. Globaal 2% en is uiteraard alleen verschuldigd indien u als koper een makelaar opdracht hebt gegeven de woning voor u aan te kopen.
  • En zo zijn de kosten koper dus globaal tussen de 7,5% en de 9,5% van de koopsom

Verbouwing
Afhankelijk van de woning die u gaat kopen, kunnen aanpassingen van de woning wenselijk zijn. Denk aan een andere keuken of badkamer, het plaatsen van een open haard of het doorbreken van muren. Op zich kan dat een stevige kostenkost zijn.

Verhuizing
Ook de verhuizing zelf brengt kosten met zich mee. De verhuisauto of het verhuisbedrijf, extra lampen, gordijnen, vloerbedekking, tuinaanleg etc. De praktijk leert dat met name dit onderdeel nogal eens wordt onderschat. Reden om ook rekening te houden met een post "onvoorzien".

Strategische reserve
Doorgaans betekent de aankoop van een woning, een hogere hypotheek met hogere maandlasten. Afhankelijk van de omstandigheden kan dat betekenen dat er in de eerste maanden (soms jaren) niet of nauwelijks gespaard kan worden. Toch kan ook in die periode de auto het begeven, of de TV. Het kan dan ook verstandig zijn wat geld achter de hand te houden. Uiteraard hangt dit volledig af van uw persoonlijke omstandigheden.

Hypotheekkosten
Vrijwel altijd zal de aankoop van een woning gefinancierd worden met een hypotheek.
Het betekent opnieuw aktes en onderzoek:

  • Afsluitprovisie (doorgaans 1% van het leenbedrag). Een bedrag dat de geldgever in rekening brengt om uw hypotheek in orde te maken. Het kan per bank verschillen.
  • Taxatiekosten (doorgaans 0,2% van de koopsom) Een bedrag dat de taxateur in rekening brengt voor het opmaken van het rapport waaruit de waarde blijkt. Bij bestaande bouw is dit vrijwel altijd een dwingende eis van de kant van de geldgever.
  • Hypotheekakte. De akte die de notaris zal opmaken om uw hypotheek in de aktes van het Kadaster in te schrijven.
  • Kadastraal recht. De kosten die het Kadaster in rekening brengt voor het aanpassen van het kadaster. Hypotheekakte en kadastraal recht zijn samen globaal 1% van het leenbedrag.
  • Hypotheekgarantie (NHG) Uiteraard is dit bedrag alleen verschuldigd indien NHG wordt aangevraagd. De kosten bedragen 0,3% van het leenbedrag. Voor extra uitleg over NHG verwijzen wij u naar hypotheken/instanties/NHG.

Overbrugging
Bent u al eigenaar van een eigen woning, dan zal het verschil tussen de verkoopprijs en de huidige hypotheek als eigen vermogen in de nieuwe hypotheek ingebracht gaan worden. (Het zal overigens sterk van de gekozen nieuwe hypotheekvorm afhangen hoe dat dient te gebeuren!) Dat bedrag aan eigen vermogen komt uiteraard pas beschikbaar nadat uw huidige woning is verkocht! Er zal dus "voorgefinancierd" moeten worden. Dat gebeurt door middel van een overbrugging.
(Het kan overigens verstandig zijn de verkoopprijs van uw woning niet al te ambitieus in te schatten, zodat een snelle verkoop inderdaad mogelijk is. Ons advies is altijd om de ingeschatte verkoopprijs met nog eens 10% verder te verlagen en met die lagere verkoopprijs te blijven rekenen. Valt de verkoop uiteindelijk mee, dan beschikt u daardoor over extra vrij vermogen, dat eventueel binnen de hypotheek ingebouwd kan worden. Valt de verkoop tegen, dan hebt u in ieder geval 10% extra speelruimte.
Houdt u overigens ook rekening met de kosten van de verkopende makelaar?) 

Berekening benodigd hypotheekbedrag
De totaal benodigde hypotheek is dan ook het resultaat van de volgende optelsom: 

  • koopsom
  • evt. overgenomen roerende goederen
  • kosten koper (7,5% tot 9,5%)
  • verbouwing
  • verhuizing
  • strategische reserve
  • hypotheekkosten (globaal 2,2%)
  • evt. NHG
  • evt. rente voor de overbrugging
  • minus: in te brengen eigen vermogen (indien gewenst)